什么是土地增值税？
一、概念
土地增值税:是以纳税人在境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象的税种。
所得税：房地产行业中存在两个所得税，
一个是企业所得税，是对中华人民共和国境内的一切企业（不包括外商投资企业和外国企业），就其来源于中国境内外的生产经营所得和其他所得而征收的一种税。房地产市场上的企业（开发企业、中介商）应就其生产经营所得缴纳企业所得税。
一个是个人所得税，是以个人（自然人）取得的各项应税所得为对象征收的一种税。房地产三级市场上个人租赁、转让房地产应缴纳个人所得税。
二、纳税人
土地增值税的纳税义务人是有偿转让（不包括无偿赠与、继承等方式）国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。
个人所得税的纳税人是指在中国境内有住所，或者虽无住所但在境内居住满一年，以及无住所又不居住或居住不满一年但有从中国境内取得所得的个人。包括中国公民、个体工商户、外籍个人等。
企业所得税的纳税人为中华人民共和国境内除外商投资企业和外国企业外的实行独立核算的企业或者组织，包括：国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业，以及有生产、经营所得和其他所得的其他组织。
三、课税对象和计税依据
土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额，即以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据。土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入（包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益，具体有货币收入、实物收入和其他收入）减除规定扣除金额后的余额。
企业所得税以纳税人取得的生产、经营所得和其他所得为征税对象。在房地产市场中以房地产企业的生产经营所得为征税对象。
个人所得税的征税对象是个人取得的应税所得。个人出租和转让建筑物、土地使用权取得的所得是征税对象。
四、税率和应纳税额的计算
土地增值税是增值额乘以四级超额累进税率，所得税是所得收益额乘以固定税率。土地增值税在开发企业转让房地产时采用预征，为转让所得收入乘以固定差别税率。土地增值税的增值额和所得税的所得收益额都是收入扣除掉成本、费用等作为应纳税额，但是两者的收入和扣除项目不尽相同。
◆土地增值税
土地增值税就是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后增值额再以比例缴纳的税收。
税率采取四级超额累进税率：
（一）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
（二）增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
（三）增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
（四）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。
简便计算方法的公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50％土地增值税税额＝增值额×30％
（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％
（四）增值额超过扣除项目金额200％土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％
其中，扣除项目为：
（一） 取得土地使用权所支付的金额。
（二） 开发土地和新建房及配套设施的成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三） 开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
（四） 旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
（五） 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（六） 财务部规定的其他扣除项目。
◆企业所得税
应纳所得税额=应纳税所得额×税率（公式中“应纳税所得额”即纳税人纳税年度收入总额减去准予扣除项目后的余额）
对设在深圳经济特区内的国营企业、集体企业、内联企业征收所得税一律按15%的税率计算缴纳所得税。
房地产开发企业的收入确定：