1.3 区分住宅类型计算的问题

就目前的形式来看，普通住宅和非普通住宅这两种类型几乎包揽了所有一般性的开发项目，税收人员一般选择分别计算其产生的增值额，进而凭借已经计算出的增值额再对土地增值税进行分别计算。不同房地产所进行开发的商品或产品，他们的获利潜力当然会存在很大的差异。根据近几年的相关统计数据可以明显的观察到，非普通住宅的获利能力往往要超过普通住宅很大一截。而就土地增值税的层面来正视这一现象，你会惊奇的发现非普通住宅的增值率仍高于普通住宅的增值率很多。结合最近十年来的累进税率设计的分析结果，我们很容易发现，按开发产品类型进行分类计算的土地增值税和按清算单位综合计算的土地增值税得出的应纳税款和最终税负是大相径庭的。往

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往会是这样的一种情况，前者的税负一定是大于等于后者的税负。开发的项目中同时含有普通住宅和非普通住宅这两种类型的投资，那就极其可能产生普通住宅的负增长值，而非普通住宅增值的严重后果；与此同时，合并计算的结果则是会产生较少的增长值、甚至有可能会产生负增长值，所以两者对应的税款和税负理所当然会有很大的差异。而且，对于所开发的商品或产品越细致的进行分类，最终所得到的税负也会相应的越高。

1.4 普通标准住宅政策执行难

纳税人对普通标准住宅高额的投资建造，然后再进行大规模的高价出售，我国的法律法规规定：增值额若没有超过所扣除项目金额的20％的纳税人，对其会实行免征土地增值税的制度。此项制度的优惠力度相当之大，实施的主要目的在于要最大限度地鼓励房地产公司去开发普通标准住宅，从而使越来越多的人可以安居乐业。但同时它在执行中也存在我们不可忽视的两个主要问题。一个是“普通标准住宅”范围的确定实在过于太宽泛。目前所实行的制度对普通标准住宅的规定太过于复杂与模糊，特别是把它和同级别的土地上住房平均交易价格放在同一平台进行相比较时，往往会造成实际认定难度过大的问题。打个比方，对于目前楼盘房价上涨过快，并且房地产开发周期较长这两者的共同作用的趋势下，不同的时间点或者时间段内，外加不同的地段住房平均交易价格相差会很大，如何选择时间点就成了迫在眉睫的问题。另一个问题是只对于边际的税负不合理。换句话说，也

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就是存在一个收入增加，而实际却是税后利润下降的收入增长的“禁区”现象，这就会对房地产公司根据临界点的税负效应，进行税收筹划提供了更为广阔的空间。在“增值额未超过扣除项目金额20％”优惠条件却同时在实际存在操控性的情况下，该优惠政策的实施的最后结果极大可能的与其初衷南辕北辙、背道而驰。

2 完善土地增值税清算工作的建议及对策

2.1 简化明确清算单位

依照我国目前的相关法律法规，房地产项目开发所走的第一步便是立项，也就是要得到政府的主管部门（省市发展和改革委员会，简称“发改委”）对要开发项目的批准文件。所以，笔者建议土地增值税要明确地以发改委审批备案的项目为单位进行清算，而不是以分期制度。

2.2 不区分产品类型综合计算

土地增值税的征收的根本目的在于是想运用税收经济作为杠杆来对房地产业利润进行调节，来有效地防止国有土地的收益大量的流失，同时最大限度地抑制房地产行业过度的进行投机手段获取暴利，最终促进房地产业平稳而健康有序的发展。就目前看来，房地产行业飞速发展中所暴露出的问题无疑主要是房价上涨过快、规模增加过猛以及占GDP比重过高。房地产开发产品调控的主要对象并不是一般的结构性问题，土地增值税应投放大部分的精力去关注行业自身的发展。更值得我们注意的是，分类进行计算不但不利于鼓励开发商以丰

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补歉，连片综合开发，更有侵害开发商合法利益之嫌。所以，笔者建议不区分开发产品类型，严格遵照清算项目来计算土地增值税，在降低土地增值税清算门槛的同时，更好地实现对房地产行业的有效调控，最大限度的创造有效价值，造福于社会。

2.3 完善普通标准住宅优惠政策

一方面要对普通标准住宅标准进行一定的简化。严格依照各地的人均收入和物价指数，以房屋“单位价格”指标作为普通标准住宅认定标准。另一方面是将20% 的起征点改为免征额，这样可以有效地消除边际税负不合理的问题

2.4 着力加强资源整合，坚决提高基层执行力

税务总局明文规定，对于所有税务的中介机构，都可以受托于所进行的土地增值税的投资单位，来进行清算项目的审核与鉴证，也因此制定了一系列相应的激励措施和管理办法。比如，税收部门可以把审核鉴证的费用统计到企业开发的成本中去。同时鼓励或要求企业可以利用税务中介机构作为媒介进行审核与鉴证，最大限度地把税务中介机构引入到土地增值税的清算管理工作中来，从而使整个社会资源得到充分有效的利用，这种方式从根本上减轻了最基层的税务部门的工作强度，同时也进一步提高清算管理工作的效率和质量。

2.5 规范土地增值税的征收管理，保障征收效果

这项规定是指一些投资规模较小的纳税人所征的增值税并不是与本来意义上的增值税，“核定征收”的土地增值税也并非是我们想要

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